Anschlussfinanzierungen:

Rechtzeitig planen und Sparpotenzial nutzen

Bei den meisten Immobiliendarlehen läuft nach 5, 10 oder 15 Jahren die Zinsbindungsfrist aus. In aller Regel ist dann noch eine Restschuld vorhanden, und eine Anschlussfinanzierung wird erforderlich.

Dabei gilt: Je früher Sie sich um die möglichst günstige Weiterfinanzierung Ihres Immobiliendarlehens kümmern, umso besser sind Ihre Chancen, in Ruhe unterschiedliche Angebote vergleichen und die optimale Lösung auswählen zu können.

Der Hauskredit läuft aus: Viele Darlehensnehmer stehen in diesem Moment vor der Entscheidung, wie es mit Ihrem Kredit weitergehen soll. Häufig sind zum Auslauf der Zinsbindung noch Restschulden vorhanden, die nicht auf einen Schlag abgelöst werden können. Hier müssen Sie sich entscheiden, auf welche Weise Sie das Darlehen weiterführen. Es gibt zwei Varianten einer Anschlussfinanzierung:

• die Prolongation des Darlehens und
• die Umschuldung

Wer sich bei einem günstigen Zinsniveau bereits vorzeitig einen attraktiven Zinssatz sichern will, kann sich für ein Forward-Darlehen entscheiden.

Was ist eine Prolongation?

Bei einer Prolongation akzeptieren Sie das Angebot Ihres bisherigen Darlehensgebers. Sie unterzeichnen eine neue Zinsvereinbarung und der Kredit läuft mit den neuen Konditionen weiter. Üblicherweise erhalten Sie einige Zeit vor Ablauf der Zinsfestschreibung ein neues Konditionsangebot Ihrer finanzierenden Bank. Als Darlehensnehmer ist dieses Verfahren für Sie unkompliziert. Allerdings muss das Angebot des bisherigen Kreditgebers nicht immer das günstigste sein. Darum sollten Sie bei Ablauf der Zinsbindung verschiedene Angebote für Kredite sorgfältig vergleichen und eventuell umschulden.

Was ist eine Umschuldung?

Bei einer Umschuldung schließen Sie eine Anschlussfinanzierung mit einem neuen Darlehensgeber ab. Die Umschuldung kann viel Geld sparen. Bei einer Umschuldung löst der neue Kreditgeber beim Auslaufen der Zinsbindung den Kredit ab und erhält im Gegenzug die Grundschulden als Kreditsicherheit. Bei Umschuldungen fallen für die Grundschuldabtretung Notar- und Grundbuchgebühren an, die jedoch üblicherweise im Bereich von einigen hundert Euro liegen und sich damit in einem überschaubaren Rahmen bewegen.

Schon bei einem Zinsvorteil von wenigen Zehntelprozenten kann die Zinsersparnis höher sein als die Gebühren. Zum Beispiel kostet bei Umschuldungen die Abtretung einer Grundschuld in Höhe von 100.000 Euro knapp 200 Euro. Die Abtretung regeln die Banken unter sich, als Darlehensnehmer müssen Sie nichts weiter veranlassen. Generell sind Umschuldungen meist nur zum Ende der Zinsbindung sinnvoll, weil bei der vorzeitigen Ablösung eines Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt wird. Allerdings besteht laut gesetzlicher Regelung zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens immer die Möglichkeit, den Kredit mit einer Frist von sechs Monaten abzulösen.

Als Darlehensnehmer sollten Sie nicht vor einer Umschuldung zurückschrecken, denn der Aufwand für die Kreditumschuldung ist deutlich geringer, als die meisten denken. Die ADICON-Finanz KG vergleicht für Sie Kreditangebote und Zinssätze zahlreicher Banken und findet für Sie eine passende Finanzierungslösung für den Ablösekredit. Nach der Unterschrift des neuen Kreditvertrages regeln üblicherweise die beteiligten Banken die Ablösung des Kredits untereinander, als Darlehensnehmer müssen Sie sich um die Abwicklung nicht weiter kümmern. Umschuldungen von Krediten sind heute somit recht unkompliziert.

Vor- und Nachteile im Überblick

Im Folgenden haben wir jeweils Vor- und Nachteile von Prolongation und Umschuldung für Sie zusammengefasst.

Prolongation

Vorteile:

• bequeme Abwicklung
• keine erneute Vorlage von Objekt- oder Bonitätsunterlagen notwendig
• nach Unterzeichnung der Vereinbarung ist die Prolongation erledigt

Nachteile:

• Marktvergleich kann attraktivere Konditionen erreichen
• wenig Verhandlungsspielraum für den Darlehensnehmer

Umschuldung

Vorteile:

• günstigerer Zinssatz für den neuen Kredit
• oft Kostenersparnis möglich
• schnellere Entschuldung bei gleichbleibender Rate möglich

Nachteile:

• Kosten für die Grundschuldabtretung
• Mehr Initiative nötig, höherer bürokratischer Aufwand
• Prüfung der Bonität und der Immobilie

Forward-Darlehen 

So funktioniert's:

• Sie vereinbaren bereits heute den festen Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung.
• Das Forward-Darlehen wird pünktlich zum Auslauf Ihrer Sollzinsbindung ausgezahlt und löst Ihre aktuelle Finanzierung ab.
• Die neue Sollzinsbindung für den Forward-Kredit und die monatliche Ratenzahlung beginnen ebenfalls erst zum Auszahlungstermin.

Vorteile eines Forward-Darlehens

• Sie schließen heute schon das Risiko steigender Zinsen in der Zukunft aus.
• Sie sichern sich für die bestehende Finanzierung günstige Konditionen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.
• Sie erhalten Planungssicherheit weit über Ihre derzeitige Sollzinsbindung hinaus. Die monatliche Ratenzahlung und in der Regel auch die neue Sollzinsbindung beginnen ebenfalls erst zum Auszahlungstermin.

Was ist zu beachten?

• Für jeden Monat bis zur Auszahlung des Darlehens wird für gewöhnlich ein geringer Zinsaufschlag fällig. Somit liegt der Zinssatz für ein Forward-Darlehen in der Regel leicht über den aktuellen Konditionen – die Differenz ist umso größer, je länger die Vorlaufzeit ist.
• Wichtig: Das Forward-Darlehen muss immer zu den vereinbarten Konditionen angenommen werden. Wenn die Zinsen zum Zeitpunkt der Auszahlung unter dem vereinbarten Sollzinssatz liegen sollten, müssen Sie das Forward-Darlehen trotzdem in Anspruch nehmen und können von den niedrigeren Marktzinsen nicht mehr profitieren. Damit ist das Forward-Darlehen insbesondere im aktuellen Umfeld historisch niedriger Zinsen mit mittelfristigen Aufwärtstendenzen interessant.